Kentsel dönüşüm, şehirlerdeki riskli yapıların yenilenerek daha sağlam, modern ve yaşanabilir hale getirilmesini amaçlayan önemli bir süreçtir. 2025 yılı itibarıyla Türkiye’de artan inşaat maliyetleri ve ekonomik gelişmeler doğrultusunda kentsel dönüşüm projelerine olan ihtiyaç kadar maliyet hesaplamaları da önem kazanmıştır. Özellikle büyükşehirlerde arsa değeri, yapı standardı, daire büyüklüğü ve yüklenici firma tercihine göre maliyetler ciddi ölçüde değişiklik göstermektedir. Bu nedenle hem bireysel hem de toplu dönüşüm projelerinde önceden yapılacak doğru bir maliyet analizi, sürecin hem ekonomik hem de yapısal açıdan verimli işlemesini sağlar.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Ne Kadar?
Kentsel dönüşüm maliyeti 2025 yılında m² bazında ortalama 15.000 TL ile 22.000 TL arasında değişmektedir. Bu maliyet aralığı; kullanılan malzemenin kalitesine, binanın bulunduğu şehre, zemin etüdü sonuçlarına ve mimari projeye göre farklılık gösterebilir. İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyük şehirlerde yapı denetim bedelleri, ruhsat giderleri ve işçilik ücretleri daha yüksek olduğundan metrekare başına maliyet yukarı çıkmaktadır.
Maliyet Hesaplamasında Dikkate Alınması Gereken Kalemler
Kentsel dönüşüm sürecinde maliyet hesaplaması yapılırken sadece inşaat giderleri değil, proje çizimi, yıkım masrafı, tapu harçları, belediye ruhsat bedelleri ve geçici konut kira destekleri de hesaba katılmalıdır. Bu kalemlerin netleştirilmesi, ileride ortaya çıkabilecek ek masrafların önüne geçer.
İnşaat Giderleri Ne Kadar?
İnşaatın maliyeti, temel kazısından kaba ve ince inşaata kadar olan tüm süreçleri kapsar. Ortalama bir apartman projesi için inşaat maliyeti 2025 yılında daire başına 1.200.000 TL ile 1.800.000 TL arasında değişmektedir.
Ruhsat ve Harç Giderleri Yükseldi mi?
Belediyelerin aldığı ruhsat bedelleri, yapı denetim ücretleri ve iskan harçları da ciddi bir maliyet oluşturmaktadır. 2025 yılı itibarıyla bu giderler toplamda daire başına ortalama 90.000 TL ile 130.000 TL civarındadır.
Kentsel Dönüşümde En Çok Harcama Yapılan Alanlar
Dönüşüm projelerinde en fazla bütçe inşaat maliyetine ayrılırken, ikinci sırada ise mimari proje tasarımı ve ruhsat işlemleri gelir. Ayrıca geçici kira ödemeleri ve tapu işlemleri de göz ardı edilmemelidir.
Geçici Konut Kira Desteği Ne Kadar?
2025 yılında devlet tarafından sağlanan geçici kira desteği büyük şehirlerde aylık 3.500 TL’ye kadar yükselmiştir. Bu destek toplamda 18 ay süresince sağlanmakta ve toplamda yaklaşık 63.000 TL’lik bir katkı anlamına gelir.
Daire Başına Ortalama Maliyet
Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen bir dairenin maliyeti projenin yapım kalitesine ve lokasyona bağlı olarak değişir. Aşağıda örnek niteliğinde 100 m² bir daire için kentsel dönüşüm maliyet kalemleri sunulmuştur:
| Gider Kalemi | Ortalama Tutar (TL) |
|---|---|
| İnşaat ve işçilik | 1.500.000 |
| Proje ve mühendislik | 80.000 |
| Ruhsat, harç, iskan | 100.000 |
| Yıkım masrafları | 50.000 |
| Kira desteği (devlet katkısı) | -63.000 |
| Toplam Maliyet | 1.667.000 |
Bu tablo, 2025 yılı itibarıyla 100 metrekarelik bir daire için tahmini maliyetleri ortaya koymaktadır. Ancak yapı sınıfı ve zemin koşullarına göre rakamlar değişiklik gösterebilir.
Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüm Maliyeti
Kat karşılığı anlaşmalarda müteahhit firma, arsa sahiplerine yeni daire vererek eski binayı dönüştürür. Bu durumda bina sakinlerinin cebinden doğrudan maliyet çıkmaz ancak dairelerin bir kısmı yükleniciye verildiği için mal sahiplerinin toplam mülkiyet oranı düşebilir.
Kat Karşılığı Oranları 2025’te Nasıl?
2025 yılı itibarıyla İstanbul’da ortalama kat karşılığı oranları %45 ile %55 arasında değişmektedir. Arsanın konumu ve binanın yapım zorluk derecesi bu oranları belirler.
Devlet Destekleri ve Teşvikler
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından kira yardımı, faiz indirimi, vergi muafiyeti gibi destekler sağlanmaktadır. Özellikle konut kredilerinde uygulanan faiz sübvansiyonu ve KDV istisnası, toplam maliyetleri ciddi oranda düşürmektedir.
Faiz Desteği Ne Kadar Katkı Sağlar?
Kentsel dönüşüm konut kredilerinde 2025 yılında yıllık %0.75 oranında devlet destekli faiz indirimi uygulanmaktadır. Bu da 1 milyon TL’lik kredi çeken bir vatandaş için yaklaşık 100.000 TL’ye yakın bir tasarruf anlamına gelir.
Kentsel Dönüşüm Maliyeti Neye Göre Değişir?
Kentsel dönüşüm maliyeti, arsanın bulunduğu şehir, zeminin durumu, binanın kat sayısı, kullanılacak malzeme kalitesi ve anlaşılacak müteahhitin teklifi gibi birçok faktöre bağlı olarak değişkenlik gösterir. Ayrıca binanın tarihi eser statüsünde olması, yasal süreçlerin uzamasına ve maliyetin artmasına neden olabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “Kentsel Dönüşüm Maliyeti 2025” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kentsel dönüşüm maliyeti 2025’te ne kadar arttı?
2025 yılında inşaat maliyetleri ve döviz kuru etkisiyle kentsel dönüşüm maliyetleri son iki yıla göre %35’e yakın artış göstermiştir.
100 m² daire için ortalama maliyet ne kadar?
2025 itibarıyla 100 metrekarelik bir dairenin kentsel dönüşüm maliyeti yaklaşık 1.600.000 TL ile 1.700.000 TL arasındadır.
Devlet kira yardımı ne kadar sürecek?
Kira yardımı büyük şehirlerde 18 aya kadar sürmekte ve aylık 3.500 TL’ye kadar destek verilmektedir.
Kat karşılığı kentsel dönüşümde hak kaybı yaşanır mı?
Kat karşılığı anlaşmalarda daire sayısı azalabilir veya dairenin büyüklüğü düşebilir, bu nedenle sözleşmeler dikkatle hazırlanmalıdır.
Kentsel dönüşüm kredisi nasıl alınır?
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yönlendirmesiyle bankalardan düşük faizli konut kredisi alınabilir.
Dönüşüm süreci ne kadar sürer?
Yıkım ve inşaat dahil ortalama bir dönüşüm projesi 12 ila 18 ay arasında tamamlanmaktadır.
Maliyet paylaşımı nasıl yapılır?
Kat maliklerinin hisselerine göre toplam maliyet paylaştırılır, ancak müteahhit ile kat karşılığı yapılırsa doğrudan ödeme yapılmaz.
